鎌倉で暮らす生命保険コンサルタントのBlog.



カテゴリ:家づくりの進め方( 11 )


家づくりの進め方と掛かる期間は?⑪

前回に引き続き契約のポイント。

契約の前には約款をじっくり読んでおきましょう。

ちょっと難しい法律用語が多いので、「読むのにひと苦労だよ」とよく言われます。

私も賃貸のアパート・マンションを借りるとき「約款」を詳しくは読みませんでした。

借りたい部屋を決めて、その日に不動産屋さんでハンコをついて、おしまい。
宅地建物主任者の方から重要事項説明書を説明してもらうのですが、
その説明が今から思えばいいかげんでも気にも留めませんでした。

まして、細かい字でびっしり書いてある「約款」を
賃貸借の契約前にじっくり読むなんてことは考えもしません。
「面倒だからいいや」 「常識的なことが書いてあるんだろうから」とタカをくくっていました。

しかし、建築請負契約時の「約款」は事前にコピーを貰うなどして、
一度持ち帰り、ゆっくり読んでおくべきです。
そして、解らない語句、文章は理解できるまで質問をしましょう。

実は、私自身も「想定外の鋭い質問」にはその場で的確に答えられないということも
ありましたが、後日社内で確認後、お返事をさせていただきました。

契約者を騙そうなんて「約款」はほとんど無いとは思いますが、
契約に際しての心配事は出来る限り消しておくほうが安心ですよね。

住宅産業はクレーム産業と言われています。
ほとんどのクレームの原因はお互いの報告・連絡・相談の不足です。
「約款」も契約前にお互いに確認しておくかどうかで、
万が一トラブルがあったときの解決方法、解決までに掛かる時間も違ってきます。

一生のうちで一番大きな買い物。何事もじっくり進めていきましょう。

                    次回のこのカテゴリーでは、ひきつづき契約のポイントを。

人気ブログランキングへ 
「そうだよねぇ」と思ったらココをクリック! よろしくお願いします。
[PR]
by plavi_758 | 2006-05-11 18:53 | 家づくりの進め方

家づくりの進め方と掛かる期間は?⑩

詳細見積もりがヨシ!となったら、いよいよ契約です。

契約の際のポイントはいくつかありますが、まずは 支払い計画 について。

契約書には支払いの計画(どんな名目で・どれだけの額を・いつ支払うのか)
を明記しなければいけません。

実際に数千万円という大きな金額を全て自己資金でまかなうという方は少ないので
ほとんどの方が自己資金と借入れ(住宅ローン)を合わせて家づくりの資金を捻出します。
(最近では、自己資金無しで全てを借入れ(住宅ローン)でまかなう方もいらっしゃいます)

その支払い計画は通常 5回 に分けられます。

その理由は… 以前には住宅の金銭関係のトラブルが多く、最初に全額支払いを受けて
そのままドロン!と「持ち逃げ」・「計画倒産」ということが多かったからだそうです。

そこで、「出来高分をいただく」という支払い方法が一般的になりました。

以下は私の勤める工務店の例です。

1回目 申し込み金     

2回目 契約金・設計料

3回目 基礎着工時金

4回目 上棟(建て前)時金

5回目 引渡し時金・消費税


金額のボリュームで見ると、1~3回目・4回目・5回目と 1 / 3 ずつに分けられます。

工務店側から見れば、
実際の家づくりの工事の前に各業者さんへ発注を出します。
各業者さんはそれぞれの担当工事の着手以前に必要な材料などを発注します。
(例えば、基礎工事は家づくりの一番最初の1ヶ月間に行いますが、発注はその前、
そして工事の翌月には工務店へ工事費用の請求書が出てきます)


と、いうことで 工務店側でも「出来高分をいただく」ということが一番良い方法なのです。

ちなみに公的な住宅ローン(公庫・公庫財形・フラット35など)は建物が完成して、
工事の完了検査と表示登記(建物が建ったという登記)が済み、抵当権の設定
(土地・建物を担保にいれる登記)と保存登記(建物の所有者を明らかにする登記)が
終わらないと実行されません。 通常建物の完成から1~2ヵ月後です。

そこでお施主さんが借入れ(住宅ローン)の実行前に工務店への支払いをするために
各金融機関では「つなぎ融資」という商品を用意しています。

また、各銀行独自の住宅ローンの実行時期は工事請負契約後や上棟後、屋根工事後など、
銀行や商品によってまちまちですが、実行の翌月にはローンの支払いが始まりますので、
借家の方は家賃とダブってしまうので注意が必要です。

支払い計画のときには、どの段階で手元にどれだけの自己資金が必要なのか
を考えておくことも必要です。

住宅ローンの実行までに必要になる現金として考えられるのは、

申し込み金、契約金、設計料、着工時金 に加えて

解体費用、地盤調査・改良工事費用、
地鎮祭費用、引越し・仮住まいの契約費用
 など。

あらかじめ、しっかりと家づくり資金の出納をチェックしておきましょう。

ところで、実印を使う機会ってそんなに無いんですよね。
車を買うとき、家を建てるときくらいなので、持っていない方も多いんですよ。

                                次回も「契約のポイント」つづきます。

人気ブログランキングへ 
↑ 「なんとなく参考になったかな」と思ったらクリックを! よろしくお願いします。
[PR]
by plavi_758 | 2006-04-28 22:30 | 家づくりの進め方

家づくりの進め方と掛かる期間は?⑨

詳細見積もりの金額調整について…

建物の詳細見積もりをつくるにはおよそ2~3週間の時間をいただきます。
なぜコレだけの時間をいただくのかというと、
仮設・基礎・木工事・設備機器・屋根板金・左官・内装・外壁・建具・電気・給排水………と
家づくりに携わる多くの業者さんから見積もりを取るからです。

全ての建物でプランが違えば、見積もりもお施主さん毎に毎回業者さんに取るので、
なかなかの作業量なのですが、そうでなければドンブリ勘定になりかねません。

ドンブリ勘定の見積もりは、提出した側に確たる根拠が無いので
当然どこをどう調整できるのか分かりません。
分からなければ、「もう… エイヤッ!とドンブリ値引き」ということになってしまい、
お施主さんにとっては「この見積もり大丈夫かな…」と不安や不信感を感じてしまいますよね。


ここまで丁寧な詳細見積もりだからこそ、見積もりをした設計者も
私のように営業マンも自信満々に提出・説明することが出来ます。

この詳細見積もりを調整するのは大変なのですが、
例えば、金額をどうしても50万円落としたい!とすると、比較的簡単なのは

内外装(外壁を塗り壁→サイディング、内装の塗り壁→壁紙、無垢の床材の種類変更etc)
設備機器(キッチン・ユニットバス・便器を変更)・鋼製建具(玄関ドア・サッシetcを変更)


と、いったところでの調整でしょうか。

詳細見積もりを見直して、調整できる項目に優先順位をつけていきます。
優先させるところと思い切って割り切るところを決めていきましょう。

もっと大きな金額を調整するのに簡単なのは建物の坪数を落とすことですが、
この時点では図面を直すところまで戻ってから見積もりを修正となってしまうので、
お互いに手間と時間が掛かりますのでここまで戻るのは避けたいところです。


また、もっと根本から言えば、最初の資金計画がどの程度正確なものだったのかが
ここで問われるということでもあります。

この金額調整の為の打ち合わせは、お施主さんにとっては家づくりの夢を削っていくような
気持ちになりがちなのでなるべくなら避けて通れるようにしたいのですが、
金額の大小はあっても、調整をすることがほとんどです。

           詳細見積もりがヨシとなったら、いよいよ契約。次回はそのポイントを。
[PR]
by plavi_758 | 2006-04-20 23:57 | 家づくりの進め方

家づくりの進め方と掛かる期間は?⑧

詳細見積もりの金額調整が家づくりの過程で一番難しいところです。

ここでちょっと余談ですが、値引きの話。

住宅の見積もりは、お施主さんにはとても解りにくいものです。
しっかりした見積もりを提出しているかどうかのひとつの基準は、

値引きをしないこと つまり、見積もりをふかさないこと

「今月末までにご契約いただければ、300万円を値引きします!」

「オプションをつけますよ!」  「キャンペーン中ですから!」 「抽選に当たりました!」

「私が○○さんだけに何とかします!」  「儲けなしどころか赤字ですよ!」


なんてことはありません。あり得ません。

もし、こんなことがあったら、今迄の資金計画の話は全部嘘だったことになります。
プランから、予算の範囲内に抑えられるように苦心してきた時間は何だったのでしょうか?

一見お施主さんにとって良い話のように聞こえますが、とんでもなくバカにした話です。
実際に、私もそのような値引きを要求されたことがありますが、お断りしました。

例外といえば、ギブアンドテイクの関係が成り立った場合のみでしょうか。
例えば、住宅完成見学会をさせていただくなど。それでも常識的なお礼程度の額です。


本当に正直な見積もりであれば、値引きはそのまま利益を削ることになってしまいますし、
そんなことが続けば、会社が資金繰りに困るようになり、悪循環に陥って
社員である私たちは生活していけなくなってしまうはずです。

また、建てていただいたお施主さんたちとの20年保証、定期点検、
やアフターメンテナンスの実施といったお約束が守れなくなってしまいます。

多くの人にバンバン値引きをしても、社員を大勢雇って、大きな住宅展示場を抱え、
雑誌やTVなどでの広告費を湯水のように使って、それでも毎年儲かっている会社は
どこからその利益を得ているのでしょうか?


最初は見積もりにあらかじめ値引き分の金額を入れている…なんて
そんなことが本当にあるんだろうか…と私も思っていました。

住宅業界に入ってもうすぐ丸6年。 残念ながら、こんな話はいっぱいあります。

住宅業界が世間から「疑ってかからないと騙されるんじゃないか…損するんじゃないか…」
なんて見られてしまう原因の一端はここにあるように思います。

        …と、ちょっと熱くなってしまったのですが、次回こそ詳細見積もりについてを。

    スイマセン。そういえば、以前にも 同じようなこと を書いていました…
[PR]
by plavi_758 | 2006-04-19 21:49 | 家づくりの進め方

家づくりの進め方と掛かる期間は?⑦

③ 仕様(床・壁・天井etc)の検討・確認。
④ 詳細見積もりの検討・確認。
       について。

③ 仕様(床・壁・天井etc)の検討・確認をするときには、家全体の雰囲気を考えましょう。

    例えば、床材はどんなものにするのか?
    
    無垢の床材を選ぶときのポイントは、
    色(明るめ・暗め)・幅(広い・狭い)・節(有り・無し)
    肌触り(かたい・やわらかい)・価格(高い・安い)  といったところを考慮。

    壁材・天井材では、壁紙・塗り壁(漆喰・珪藻土)・板張り(杉・檜)  
                                    といった種類から選びます。

    選ぶ内装の仕様によって、家の雰囲気はガラッと変わってしまいます。
    
    例えば、日当たりの良くない敷地であれば、なるべく壁や天井を白っぽいものにすると
    光が乱反射してより明るくなります。
    
    また、部屋の中で目に見える木の割合(木視率)が多い(ログハウスみたいな)方が
    落ち着く人もいれば、逆に圧迫感を感じて落ち着かないという人もいます。
    床板や天井の木材も、節が目玉に見えて気持ち悪い!という人もいれば、
    節があってこそ木らしくていいんだよという考え方もあります。


④ 詳細見積もりの検討・確認は、今までの打ち合わせ内容のおさらいでもあります。

    詳細見積もりの提出打合せでは、材料のサンプルや写真を見ていただきながら、
    出来る限り丁寧に説明させていただきますが、
    一軒につき、30~40ページもあるので、全てを理解することは難しいかもしれません。

    また、私たちは、自分たちが普段から仕事の上で使っている言葉だと、
    一般的に使う言葉だと誤解して、お施主さん側も知っているだろう・分かるだろうと
    思ってしまうこともあります。

    専門用語が多くなるので、分からないところは遠慮なく質問してください。

    ここから始まる詳細見積もりの金額調整が家づくりの過程で一番難しいところです。

                       次回はその方法について、事例を交えて紹介します。
[PR]
by plavi_758 | 2006-04-18 06:28 | 家づくりの進め方

家づくりの進め方と掛かる期間は?⑥


実は、お申し込みから契約までの期間がとても重要です!


この契約までの期間を充実させることで、
家づくりの成否が分かれるといっても過言ではありません。

と、いうのは…

この期間に何をするのかというと、

① 1/50の平面図や立面図、配置・求積図の検討・確認。

② 住宅設備(キッチン・ユニットバスetc)の検討・確認。

③ 仕様(床・壁・天井etc)の検討・確認。

④ 詳細見積もりの検討・確認。
          といったところ。


「① 1/50の平面図や立面図、配置・求積図の検討・確認」では
1/100のプランに比べて、より大きな実感の涌くスケールで
収納スペースのサイズ、部屋の広さ、天井の高さ、廊下の幅
などを検討・確認できます。

例えば、納戸には何を入れるのか? 奥さんの婚礼家具がどのように納まるのか?
箪笥が引き出しなのか観音開きの扉なのかによって、
体を入れて物を出し入れする時の必要なスペースは違ってきますよね。

部屋の広さや天井の高さは、どれくらいが落ち着くのか?
居間はみんなが集まるところ。広く・高く開放感を出したい。
逆に寝室は必要最小限の広さで、天井は低くしたほうが落ち着いて眠ることが出来る。

また、廊下を車椅子で通るとすれば、必要な幅はどれくらいなのか?
車椅子で方向転換しようとすると、さらに広さを取る必要がありますよね。

…といったように検討していきます。
この時点で、実感が涌きにくければ実際の建物を改めて案内させていただきます。

「② 住宅設備(キッチン・ユニットバスetc)の検討・確認」では
ショールームにご一緒してそれぞれのパーツを確認しながら選んでいきます。

ここでの注意点は… 予算に余裕のある人でなければ、
「工務店からの予算に合った提案をしてもらってからショールームに行く」
ということです。

先に自分だけでショールームに行った場合には、
得てして予算を大幅にオーバーした見積もりが出てきてしまいます。
ショールームでは一番良い(高い)ものから説明してくれますし、
やはり良いものを見ればそれが欲しくなってしまいますよね。
そこから、自分の予算に合わせていくのは、どんどん設備のランクを落としていく作業に
なってしまいますので、(特に)奥さんのテンションは急降下ということになってしまいます。

 次回は③ 仕様(床・壁・天井etc)の検討・確認、④ 詳細見積もりの検討・確認についてを。
[PR]
by plavi_758 | 2006-04-14 23:58 | 家づくりの進め方

家づくりの進め方と掛かる期間は?⑤

さぁ 検討に検討を重ねてプランが出来上がりました!

と、その次には…

私の勤める工務店では、概算のお見積もりを提出します。
作成期間は1~2週間くらい。

概算のお見積もりとは、今までの経験値からつくる簡易的な見積もりです。

出来上がったプランを基に、内装、サッシ、外壁、屋根、給排水設備、住宅設備機器…
といったものを積み上げていきます。

契約の前に詳細の見積もりをつくるのですが、
詳細の見積もりと比較して、±500,000円くらいが目安です。

プランも良し、概算の見積もりの金額も良ければ、お申し込み(仮契約)となります。

ここではお施主さんと工務店との覚書を交わします。

「これで○○○○工務店で建てることを決めたぞ!」という意思表示となり、
これから先は有料となります。(と、いうことはコレ以前は無料なんですよ)

私たちはプランを基にして、役所へ提出する建築確認申請用や
現場での工事用の図面を作成し始めます。

実は、お申し込みから契約までの期間がとても重要です!

この契約までの期間を充実させることで、
家づくりの成否が分かれるといっても過言ではありません。

                           次回は、どうしてこの期間が重要なのか?を…
[PR]
by plavi_758 | 2006-04-13 23:42 | 家づくりの進め方

家づくりの進め方と掛かる期間は?④

プランは納得のいくまでやりましょう!
しかし、無闇にプランニングの数を重ねるのではなく、
「本当に必要なもの」と「実は不必要だったもの」を取捨選択していきます。

プランニングで「本当に必要なもの」・「実は不必要だった」ものとは何でしょうか?

家が変わっても家族の生活スタイルはそうそう変わりません

こんな生活に憧れていたから… というものをやたらに付け加えていくよりも
現在の生活を振り返ってみてください。「本当に必要なもの」が見つかるはずです。

茶の間でビール片手に野球中継をゴロゴロしながら見ていたお父さんが
家を建てたら、ソファーでワイングラス片手にクラシックを聴く…なんてことは続きません。

ソファーを置くための居間のスペースよりも、食事が終わったらゴロンと
横になれるような畳コーナーや和室をつくってはどうでしょうか?

新築したからといって、肩肘張って借りてきた猫のような窮屈な生活はできませんよね。
そのプランの中でみなさんが朝起きてから夜寝るまでをシュミレーションして、
家族がいかに心地良く暮らせるかという視点で考えてみてください。

せっかくの家づくりですから、積年の夢を実現することも必要です。
でも、今の生活で不便なこと(収納のこと、家事導線のことetcが多いようです)
を解決することで心地よく暮らせるようなプランづくりをオススメします。

さぁ 検討に検討を重ねてプランが出来上がりました!

                             次回は、プラン決定の次にすることとは…
[PR]
by plavi_758 | 2006-04-12 23:53 | 家づくりの進め方

家づくりの進め方と掛かる期間は?③

プランの要望を伝えるのと同時に慎重な資金計画もしておきましょう。

資金計画の概要についてはコチラコチラを参考にしてください。

プランニングが出来上がってくるまで、楽しみに待っていてください!

私の場合は、要望をお聞きしてから約2週間~1ヶ月でお出しします。
この期間は、みなさんの要望や敷地条件の違いなどで変わってきます。
実際に敷地の調査をして、さらに法的な調査もしますし、
設計士や私の考えがまとまるのに時間が掛かる場合もありますのでアシカラズ。
(その分、他の会社とは質の違うものをお出ししているつもりですので…)

私から 「プランニングが出来上がりました!」 
という連絡がありましたら、さっそく打合せです。

まず、当日お出しするのは手書きの1:100のスケールのプランです。
私の方でもなるべく解っていただけるように、資料や写真を用意したりしますが、みなさんも
3次元のイメージを膨らませてください。(2次元を3次元にするのは難しいのですが…)

また、そのプランの中でみなさんが朝起きてから夜寝るまでをシュミレーションしてください。
朝、起きて何をするのか… まず歯を磨く? 次に顔を洗う? それからトイレへ行く?
どこで着替えるのか? 朝ごはんはみんなで? 時間がずれていればひとりで?
通勤鞄やランドセルはどこに用意しておくのか? 奥さんの家事導線は使いやすいのか?

……というように、一日の家族の行動を追ってみてください。

私の勤める工務店の打ち合わせ室には、よりイメージしやすいようなモノ
(今までに建っていただいたお宅の模型やパース、床板や塗り壁の見本など)
が用意してありますので、できればお越しいただくとイメージしやすくなると思います。

ちなみに、提出されたプランを当日その場で
100%理解できる人はいらっしゃいません 。
解らないことは積極的に質問してください。また、解らなくても心配しないでください。
私のほうでも、出来る限り丁寧にご説明、返答させていただきます。

そして、もう一度次の日にでも見直してみてください。
初めて見たときの印象とちょっと違って見えることもあります。
一週間ぐらいはニヤニヤしながら家族みんなで眺めてください。
その中で気になったことがあれば書き留めておいてください。
どんな些細なことでも次の打ち合わせに役立ちますので。
                                            
プランは納得のいくまでやりましょう!
しかし、無闇にプランニングの数を重ねるのではなく、
「本当に必要なもの」と「実は不必要だったもの」を取捨選択していきます。

                                  次回は要望の取捨選択の仕方を。
[PR]
by plavi_758 | 2006-04-06 23:09 | 家づくりの進め方

家づくりの進め方と掛かる期間は?②

ひきつづき ①家づくりのパートナー選び(半年) についてですが、
家づくりのパートナー候補を2~3社に絞るポイントは…
好み(和風・洋風・和洋折衷)、構造(木造・鉄骨・RC)、
予算(諸経費も含めた総予算を考えてください)、といったところでしょうか。

2~3社に絞ったら、プランニング、施工例の見学を依頼しましょう。
この施工例は、築数年~10年経った入居宅がベストです。

参考にならない広さの展示場や、完成したばかりの生活感の無い建物だけではなく、
敷地条件が似ていて、身の丈にあった広さで、家族構成が似ていて、
住んでいる人の話をざっくばらんに聞くことが出来るようであればいいですよね。


プランニング担当者とのコミュニケーションを深めて、
建物の好みがみなさんと担当者とでお互いに解るように努めましょう。
疑問や不安など、小さなことでも遠慮せず気楽に聞いてみましょう。

みなさんは家づくりについては、間違いなく素人です。
聞きかじった知識のみで知ったかぶりなんてもったいないですし、
知らないことは恥ずかしいことではありません。

お互いのコミュニケーション(共通理解)が深まれば、
提案されるプランニングも全く違ったものになるでしょう。

ところで、私が 家づくりのパートナー という書き方をしているのは、
家づくりでは施主(依頼者)と請負業者(住宅メーカー・工務店)との
関係の理想形はイーブンだと思うからです。
お金のやり取りがある以上、関係がイーブンではあり得ないのでしょうが、
施主が機嫌を損ねて工事中に手抜きされてはかなわないとペコペコすることはありませんし、
設計者や請負業者も価格に見合った家づくり(建物)を提供しているという自信があれば、
必要以上に遜ってペコペコすることはないのではないでしょうか。

私はいつも 家づくりのパートナー という関係を築けなければ、
本当の「満足できる家づくり」はできないと思っています。
(入居後のお付き合いも大切にしたいとも思っていますので…)

プランニングの依頼の仕方についてはコチラを参考にしてください。

                                次回はプランニングの上手な見方を。
[PR]
by plavi_758 | 2006-04-05 01:16 | 家づくりの進め方


鎌倉で楽しく暮らす独立系 生命保険・損害保険コンサルタント。住宅業界8年、保険業界4年目の36歳。鎌倉青年会議所活動、鎌倉での食べ歩きetc を綴ります。ご連絡は plavi_fumiki@gmail.com まで!
S M T W T F S
1
2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15
16 17 18 19 20 21 22
23 24 25 26 27 28 29
30
カテゴリ
以前の記事
検索
お気に入りブログ
オススメのブログ・サイト
その他のジャンル
最新の記事
記事ランキング
画像一覧